Quel régime fiscal choisir pour mon hébergement touristique ?

Vous êtes en plein dans la création de votre hébergement touristique et vous êtes perdu dans le choix de votre régime fiscal? Vous êtes au bon endroit !

Quand doit-on faire ce choix ?

Le loueur « non professionnel » doit déclarer sous 15 jours son activité auprès des services de l’Etat. Cette déclaration se fait en ligne depuis le site ci-après:

https://formalites.entreprises.gouv.fr/

Lors de la création de votre activité sur le site, vous devrez choisir le régime fiscal le plus adapté à votre activité.

Suite à cette déclaration, un numéro de Siret vous sera attribué, numéro indispensable pour vous identifier lors des démarches suivantes :

Déclaration complémentaire de revenus. En effet, les revenus tirés de la location, en tant que loueur non professionnel, sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Paiement de cotisations sociales, au delà d’un certain montant de revenus tirés de la location
Paiement de la cotisation foncière des entreprises, selon la commune du logement

Voici les choix qui vous attendent :

1/ Régime des micro-entreprises

La plupart des loueurs de chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme relèvent de ce régime aussi appelé « régime forfaitaire » ou « micro-bic ». Il s’applique de plein droit aux particuliers, aux entreprises individuelles et à certaines sociétés (EURL dont le gérant est l’associé) lorsque le chiffre d’affaires hors taxes annuel est inférieur à : 188 700 € pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés, 77 700 € pour les meublés de tourisme non classés et les autres locations meublées.

Le régime forfaitaire consiste en l’application d’un abattement sur vos recettes annuelles, c’est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers plus charges). Cet abattement est réputé inclure l’ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n’est donc autorisée. Le montant de l’impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez.

Un régime idéal pour les particuliers

Le fonctionnement de ce régime est particulièrement simple, et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c’est un régime idéal pour les particuliers !

Le régime des micro-entreprises présente les avantages suivants :

Son revenu imposable est déterminé de façon forfaitaire par application d’un abattement à son chiffre d’affaires (71 % ou 50 %, en fonction de la nature de l’activité) ; Aucune charge ne peut être déduite.
l’exploitant n’a pas de comptes annuels ni de déclaration de résultats à réaliser. Tous les mois ou tous les trimestres, il doit simplement déclarer son chiffre d’affaires et, en fin d’année, il doit reporter le montant de son chiffre d’affaires annuel dans sa déclaration de revenus ;
l’exploitant n’a pas à tenir de comptabilité comme les entreprises classiques : il doit simplement lister ses différentes recettes dans le livre des recettes et ses différents achats dans le registre des achats (meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes uniquement).

Récapitulons :

Pour un hébergement sans classement

Si vous louez une location saisonnière « classique » (c’est-à-dire qui n’est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d’hôtes), vous bénéficiez automatiquement et sans formalité :

du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 72 600 € par an : c’est très fréquemment le cas ;
sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que seuls 50 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble de vos revenus de l’année puis imposés.

Pour un hébergement classé ou une chambre d'hôtes

Un régime plus avantageux pour les hébergements classés !

Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d’hôtes, vous bénéficiez d’un régime fiscal plus avantageux :

vous relevez de plein droit du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 176 200 € par an : vous êtes donc presque toujours concerné ;
sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 %, ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble de vos revenus de l’année puis imposés.

Prenons un exemple

Vous louez votre résidence secondaire à Longueil et percevez, pour l’année 2023, 2 500 € de loyers et charges. Vous serez imposé :

Sur (2 500 x 50 %) = 1 250 € qui seront réintégrés à vos revenus de l’année 2022 s’il s’agit d’une location saisonnière « classique » ;
Sur (2 500 x 29 %) = 725 € qui seront réintégrés à vos revenus de l’année 2022 s’il s’agit d’une location saisonnière « classée ».

2/ Régime du bénéfice réel

L’exploitant d’un meublé de tourisme ou de chambres d’hôtes dont le chiffre d’affaires excèdent les plafonds du régime des micro-entreprises relève automatiquement et sans formalités du régime du bénéfice réel aussi appelé le régime d’imposition réel.

Plus précisément, un exploitant relève du régime réel :

soit automatiquement si ses recettes annuelles dépassent les plafonds du régime des micro-entreprises,
soit sur option. Dans cette hypothèse, l’option pour le régime réel n’est intéressante que si les frais et charges déductibles du loueur sont supérieurs à 71 % de ses recettes.

Le régime du bénéfice réel est un peu plus complexe :

La tenue d’une comptabilité et l’établissement de comptes annuels sont obligatoire. Le régime réel consiste à déduire des recettes annuelles (loyers et charges payés par le locataire), l’ensemble des frais et charges supportées pour l’activité.

A la différence du régime des micro-entreprises, les déficits sont ainsi déductibles. Le déficit est reporté sur le bénéfice des locations meublées des 10 années suivantes mais il ne peut pas être déduit des autres revenus. Cette possibilité est réservé au LMP (loueur en meublé professionnel).

Quelles charges pourrez-vous déduire?

les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ;
les charges se rattachant à la location (frais d’annonces, frais de ménage, entretien des extérieurs, assurances,… par exemple) en totalité.

Avant d’opter pour ce régime, vous avez tout intérêt à établir des calculs prévisionnels sur deux ans pour vérifier la pertinence de l’option.

Le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime forfaitaire .

Il est fortement recommandé voire indispensable de faire appel à un fiscaliste (avocat, notaire, comptable) qui vous en exposera les avantages mais aussi les contraintes. Le comptable s’avère ensuite indispensable pour effectuer la déclaration

Récapitulons :

Si vous louez une location saisonnière « classique » (c’est-à-dire qui n’est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d’hôtes), vous relevez du régime réel :

soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 72 600 € ;
soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Dans cette hypothèse, l’option pour le régime réel n’est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % de vos recettes.

Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d’hôtes, vous relevez du régime réel :

soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles dépassent 176 200 € ;
soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 176 200 €. Dans cette hypothèse, l’option pour le régime réel n’est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71 % de vos recettes.

Certains loueurs seront professionnels, quelques questions sont alors à se poser concernant le statut juridique et fiscal à privilégier.